房地产政策新“王炸”！“以需定购”：收购存量房作保障房扩围至全国县级以上城市

6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上，住房城乡建设部明确表示，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

住房城乡建设部表示，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。

此外，住房城乡建设部要求，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，这次会议的召开，意味着继5月17日房地产新政密集出台、6月7日国常会对房地产政策做出部署安排后，行业支持政策在加快推进。特别是结合近期央行召开的保障性住房再贷款工作推进会来看，下一步收购存量商品房用作保障房将在全国铺开，全面发力。

面向县级以上城市

5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议明确，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，消化存量房产已成为短期房地产政策的重心之一，从“517”政策基调来看，支持地方国企收购未售新房正成为政府力推的“去库存”模式。

在之前相关政策部署基础上，住建部本次收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议将开展这项工作的城市范围，进一步明确为“县级以上城市”。

陈文静认为，与之前的会议和政策表述相比，住建部此次视频会议提到的城市范围明显扩大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，相对而言，三四线城市和县级城市消化周期更长，去库存压力大。与此同时，近年来我国大力推进以县城为重要载体的城镇化，三四线城市及县级城市基础设施建设和公共服务领域的从业人员、灵活就业人员会大量增加，需要增加这些城市的保障性住房供应。除此之外，三四线城市和县级城市房价下跌更明显，收购存量房用作保障性住房比新建保障性住房的成本更低、效率更高，周边配套也相对成熟。

在这次视频会议上，住建部再次强调“以需定购”的工作要求，并明确市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，“以需定购”可以避免政府由于过多收购存量商品房库存而造成财政支出压力过大的风险，同时，也避免给市场传递错误的需求信号，造成房企的盲目扩张。

加力推进收购存量房作保障房

此前各地已有收购存量房作保障性住房相关探索和实践。

2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用作保障性租赁住房。

另据中指研究院监测，今年二季度以来，湖北、宁夏等省份，昆明、南京等城市明确可以收购符合条件的存量房源用作保障性住房，贵阳、惠州、临沧、大理、杭州等城市或城市部分区域发布征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，惠州提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州临安明确“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”，也为其他城市提供了一定参考。

这次视频会议进一步明确了收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的操作要求，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。

此外，这次视频会议明确，开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作的市县，切实加强领导力量，抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。

王青表示，这有助于较快遏制已建成的存量商品房高位运行势头，切实缓解房企销售回款大幅下滑局面，控制信用风险暴露，提振市场信心。与此同时，本次视频会议和近日央行召开的保障性住房再贷款工作推进会，也会在很大程度上缓解各方对地方政府财力紧张、大规模收购存量商品房困难较大的顾虑。

王青预计，着眼于大规模推进收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，接下来除了各地会尽快建立专项工作机制、启动收购外，央行3000亿元定向政策支持工具有可能增加额度、降低利率，中央和各级财政也可能通过提供贴息和担保等方式，加大政策支持力度。