近年来，房地产和土地市场景气度不佳，国资开发商也持续亏损。

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亏损

11月4日，新世纪资信公告称，关注到栖霞建设（600533.SH）2024年前三季度出现亏损。

前三季度亏损关注公告

据栖霞建设发布的第三季度报告显示，期内公司营业收入下降至13.15亿元，净利润亏损1.69亿元。

公告显示，亏损原因包括房地产项目结算规模减少、投资收益下降等。

《小债看市》统计，目前栖霞建设存续债券7只，存续规模38亿元，其中一年内到期规模有13亿元。

未来偿债现金流

据最新评级报告，栖霞建设主体信用等级为AA，评级展望稳定，相关债项信用等级为AA+。

02

业绩承压

据官网介绍，栖霞建设是国家一级资质房地产开发企业，核准制下中国房地产行业的首家上市企业。

目前，栖霞建设拥有包括多家二级资质房地产开发企业，一家一级资质物业管理企业在内的10多家控、参股子公司。

栖霞建设集团官网

从股权结构看，南京栖霞建设集团有限公司（以下简称“栖霞建设集团”）持有栖霞建设34.37%股权，栖霞国资为间接股东，栖霞建设的实际控制人是栖霞区财政局。

股权结构图

作为栖霞建设集团核心子公司，栖霞建设可在日常业务、融资担保等方面得到股东及实控人的支持。

截至2023年末，栖霞建设集团及栖霞国资为栖霞建设提供担保余额为75.73亿元。

从业务上来看，栖霞建设的商品房开发项目集中于南京市和无锡市，近年来房地产和土地市场景气度不佳，加大房地产业务经营压力。

2022年，栖霞建设业绩大幅下滑至1.89亿元；2023年亏损1.34亿元，2022和2023年公司经营性现金流净额分别为-9.05亿和-10.6亿元。

归母净利润

截至2024年三季末，栖霞建设总资产有234.92亿元，总负债192.24亿元，净资产42.67亿元，资产负债率为81.84%。

近年来，栖霞建设的资产负债率均在80%上下，公司财务杠杆水平偏高。

财务杠杆水平

《小债看市》分析债务结构发现，栖霞建设主要以流动负债为主，占总债务的65%。

截至相同报告期，栖霞建设流动负债有124.18亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务合计有49.51亿元。

相较于短债压力，栖霞建设的流动性紧张，其账上货币资金仅有16.87亿元，不足以覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。

在备用资金方面，截至 2024年3月末，栖霞建设已获银行授信总额为169.75亿元，其中未使用的授信额度为77.71亿元，公司财务弹性尚可。

银行授信

此外，栖霞建设还有非流动负债68.07亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有67.49亿元。

整体来看，栖霞建设刚性债务总规模有117亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为61%。

从融资渠道看，作为上市公司，栖霞建设股权融资渠道通畅，此外其还通过债券、应收账款、股权质押以及信托等方式融资。

2024年前三季度，栖霞建设筹资性现金流净额为-5.99亿元，公司存在一定再融资压力。

股权质押方面，截至2023年11月，控股股东栖霞建设集团质押1.5亿股栖霞建设股票，占所持股份的41.57%。

在资产质量方面，栖霞建设的存货高达180.63亿元，规模较大对资金形成大量占用。

总得来看，栖霞建设业绩持续亏损，对利息和债务的保障能力下降；财务杠杆较高，流动性紧张；存货高企，资产质量一般。

03

区域环境

南京市是我国综合交通枢纽和长三角核心城市，区位优势明显且拥有较为雄厚的产业基础。

栖霞区工业基础较好，经济实力居于南京市下辖各区前列。近年来全区积极推动产业转型升级，经济实力持续增强。 

栖霞国资是栖霞行政区主要的基础设施建设和国有资产运营平台，负责栖霞行政区范围内的基础设施及保障房项目建设、园区开发与运营，同时在南京等地开展商品房开发等业务。

栖霞建设是栖霞国资下属子公司，主要在南京、无锡和苏州地区从事商品房开发业务，并涉足少量保障房开发、物业出租管理、工程施工、小额贷款等经营性业务。

2023年，受房地产开发业务营业毛利明显下降同时货值减值较多、期间费用大幅增加等因素影响，栖霞国资利润转为净亏损。