融创完成重组！成首个重组成功的房企！化解900亿元的债务！通过率99.75%！

2023-11-22

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11月20日，融创中国（01918.HK）发布公告称，公司境外债务重组的各项条件已获满足，重组在当天正式生效。据了解，从出险至重组方案正式生效，融创中国境外债重组历时18个月。加之今年年初已完成了160亿元的境内债重组，其成为目前大型房企中第一个完成债务重组全部流程的企业，整体债务重组规模约900亿元。

孙宏斌之所以能够不花一分钱解决这750多亿境外债务，也是动用了一些非常规的神操作。融创选择将这750亿元境外债务拆分成4个部分，并且按照不同部分给出不同的重组方案。

首先第1个部分总值约为10亿美元，然后再将这10亿美元的可转换债券在12个月的时间内转换成融创中国的股票。

第2个部分总值约为27.5亿美元，这部分的境外债务则需要在5年后全部强制转换为融创中国的股票。

值得注意的是，在这5年的时间里，融创不需要支付任何利息钱。第1部分的转化额度为每股20港元，这部分的转换额度则最低为4.58港元。

第3部分总值约为7.75亿美元，这部分境外债务将转化成融创服务的股份。融创服务是融创集团旗下的一家子公司，核心业务是物业管理。

考虑到融创服务已经在港股上市，以及物业市场未来广阔的发展前景，将这笔外债转化成融创服务的部分，并不失为一个好的选择。

第4部分总值约为57亿美元，这笔钱被转化成了新票据。

在原来的债券到期之后，又把它转化成了新的债券，用借新还旧的方式来延长还款期限，也算是融创当下一个可行的选择，至少不会一下子面临57亿美元的还债压力。

同时考虑到这段时间金融市场的不景气，通过这样的方式来更新债券，还可以帮助融创降低利率。从这几个方面来看，这番操作确实可以称得上是神操作。的确是没花一分钱，就顺利解决了眼下的境外债务难题。

首个完成债务重组全部流程的大型房企

据公开资料，从2022年开始全行业境外债违约房企超过40家，融创是大型房企中第一个完成债务重组全部流程的，其重组本息约百亿美元，规模大，重组效率高，仅用时18个月，且通过创新性的方案设计，实现行业最大比例（45%）境外公开债的降债，对公司经营恢复起到重要作用，因此具有很强的行业示范性。

在业内看来，和境内公开债相比，境外债的重组难度更高，比如债务规模可能更大，债权人结构更多元且分布全球，境外法条、票据发行的不同要求等。

从化债路径来看，2022年12月，融创推出境外债务重组框架，公布债转股+发新票重组方向；今年3月，公布重组方案，并获持仓超30%的债权人小组同意；5月，债权金额超过87%的债权人签署重组支持协议（RSA）；10月，中国香港高等法院批准海外债重组计划；11月17日，融创“预告”了11月20日为重组生效日；11月20日，融创境外债务重组正式生效。

根据11月20日晚间的公告显示，融创债权人约百亿美元的现有债务，将被置换为新票据、强制可转换债券、可转换债券、融创服务的股票，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元。新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市。

有消息人士向记者透露，融创债权人结构复杂，2019个主体涵盖了长线基金、对冲基金、商业银行、以及个人投资者。在制定方案时，融创对所有债权人一视同仁；方案充分考虑了不同债权人的诉求，提供了留债展期、可转债、强制可转债、融创服务换股等多种灵活选择。在已获得高达87%债权人的RSA支持后，考虑债权人认购意愿，提高强制可转换债的认购额度、同时调低转股价格，使其更加贴近股票现价、以便更快实现转股。

“融创的化债方案用了四种处置方式，从债权和股权两个角度化解了存量债务，相关新债务工具也具有较好的流通性。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，说明公司与金融机构、投资人等债权方的沟通协商行之有效，也意味着房企在债务处置和风险化解方面有所突破。

化债方案之所以能取到成功，背后有着多重因素。张宏伟向记者表示，首先，宏观经济环境正处在恢复通道中，利好楼市政策频出，对民营房企纾困化险提供有力支持；其次，融创土地储备多在一、二线城市，多位于本轮新房销售韧性较强的城市，在北京一个项目就能为其贡献数十亿元的销售额，增加了债权人对公司恢复正常经营的信心；第三，在部分房企“躺平”心态下，融创管理层不断努力化债的态度，得到债权人认同。

张宏伟进一步称，融创化债方案的细节和模式，对其他房企有重要的参考意义，比如与不同金融机构达成一致的难点在哪儿，本金和利息如何处理等。从11月21日公司股价开盘表现来看，其境外化债方案的正式生效，得到了资本市场的认可，在一定程度上提振了行业信心。

仍需尽快恢复正常经营，稳住经营现金流基本盘

在房地产市场下行周期中完成债务重组，对融创至关重要。但债务重组的本质是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。

那么，融创接下来该聚焦哪些方面努力？中指研究院企业研究总监刘水向记者表示：其一，盘活存量项目，保交楼；其二，加快销售促回款，促进企业持续发展；其三，尽快恢复组织机能。

“当前，保交楼依旧是房企经营的底线，对于现存停工项目，出险房企需尽快引入资方，确保项目顺利建设施工，保障及时交付，恢复购房者信心。”刘水进一步称，同时，出险房企应紧抓“因城施策”窗口期，加强较好项目的销售去化力度，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，增强偿债能力。

据融创方面透露，目前公司未售土储货值约1.38万亿元，七成在一、二线城市。后续仍有大量优质项目入市，尤其是上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目入市，北京融创壹号院、上海未来金融城还有加推，单这几个项目未售货值就有1500亿元左右。

“上述北京上海项目是否能实现热销，值得期待。当下，对融创而言，境外债务重组成功会缓解两三年内的偿债压力，但经营回归正常的核心是稳住经营现金流盘面。此外，公司仍需将有限的未受限制的资金用于‘保交付’，才能避免信用品牌进一步恶化。”严跃进表示，至于公司是否能重回融资白名单，真正走出困境，还有待后市观察。