北京下调房贷首付比例、贷款利率！普宅标准调整！
2023-12-14
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上月，深圳市宣布，降低二套房贷首付比例至四成，并同步调整普宅标准。大家也都非常关心北京是否也会有调整。
今天（2023年12月14日），北京落实两部门的落地政策来了！
市住建委、央行北京分行，金融监管总局北京分局、北京公积金中心、市税务局刚刚联合下发通知，调整北京房贷首付比例和普宅标准。
按照新政，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。
贷款最长年限也由此前的25年调整为30年。
首付比例调整政策从即日起施行。
新调整的普宅标准中，具体交易价格标准将不再设置总价标准，仅保留单价标准，而且符合普宅的房屋单价标准更符合当前房地产市场实际情况，新标准可以覆盖当前7成左右的住宅。
其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价从过去的3.96万元/平米提高到8.5万元/平米；五环到六环房屋单价标准从3.168万元/平米提高到6.5万元/平米；六环外达标的房屋单价标准从2.376万元/平米提高到4.5万元/平米。
新的普宅标准自2024年1月1日起实行。
在房贷首付比例调整的同时，北京的房贷市场利率定价自律机制也同步调整，将降低商业银行新发放房贷利率，切实减轻购房者利息负担。新的房贷利率下限为，购买城六区内首套房贷利率为4.3%，城六区外4.2%；购买城六区内二套住房贷款利率为4.8%，城六区外4.75%。
今天新政策很多，文章有些长，但非常重要、非常重要、非常重要！大家一定要认真看完。
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此前北京的房贷首付比例分为两种情况，如果购买的是普通住房，首套房贷首付比例最低为35%，二套房贷首付比例最低为60%；如果是非普通住房，首套房贷首付比例最低为40%，二套房贷首付比例最低为80%。
根据今天出台的新标准，北京首套住房贷款最低首付比例统一调整为30%；二套住房贷款最低首付比例，购买城六区外住房为40%，购买城六区内住房为50%。
新标准可以看出两方面的变化。首先，房贷首付比例不“挂钩”普宅还是非普宅。
这一变化的背景来自于今年7月24日中央政治局会议的要求。即适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
第二，就是对于二套房贷首付比例，对城六区和郊区划分了不同的标准。城六区之外的郊区首付比例要更低一些。
这一变化更有利于促进中心城区人口疏解，支持平原新城和生态涵养区的发展，更好的促进职住平衡。
最后看调整幅度，此次北京的调整幅度还是比较大的。首套房贷首付比例下降了5到10个百分点。而二套房贷首付比例的下降幅度更大，之前最高八成，如今下降到四成到五成。
以一套城六区外总价800万元的二套非普宅为例，原先的首付比例为八成，需要640万元；而新政后的首付比例为四成，需要320万元。
此外，此次北京的新政中，贷款的最高年限也从过去的25年调整为30年。
其实，之前北京贷款最高年限曾有过30年的标准，后期调整为25年。此次再度调整到30年，与全国一致。这可以减轻贷款购房家庭每月的还贷压力。
以首套房贷款200万元计算，如果贷款年限为25年，月供约11402元；而如果贷款年限为30年，月供则约10433元。
此次房贷首付比例的调整，范围不但针对商业贷款，公积金贷款也将按照此政策执行。
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此前，北京地区的加点政策是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。那么，目前最终首套房贷利率就是4.2%+55个基点，为4.75%；二套房贷利率为4.2%+105个基点，为5.25%。
这次调整后，北京地区新的房贷利率加点下限分为了两种情况，即购买城六区内住房和购买城六区外住房。
对于首套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+10个基点，目前为4.3%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR，目前是4.2%。
对于二套房贷，如果购买城六区内住房，为当期LPR+60个基点，目前为4.8%；如果购买城六区外住房，则为当期LPR+55个基点，目前是4.75%。
可以看出，购买城六区外的住房，无论是首套房贷还是二套房贷，利率都要比购买城六区内住房要低一些。
这一变化的原因和下调房贷首付比例一样，更有利于促进中心城区人口疏解，支持平原新城和生态涵养区的发展，更好的促进职住平衡。
同时，这次北京房贷利率下调的幅度还是很大的。首套房贷的利率已经为LPR或接近LPR。二套房贷利率已经与此前的首套房贷利率相同或相近。
以首套房贷200万元还款30年计算，此前是4.75%的利率，总共需要还利息共175多万元，月供约10433元。
如今按照新利率标准，如果购买的是城六区内的住房，总共需要还利息共156多万元，月供约9897元；如果购买的是城六区外的住房，总共需要还利息共152多万元，月供约9780元。
再以二套房贷200万元还款30年计算，此前是5.25%的利率，总共需要还利息共197多万元，月供约11044元。
如今按照新利率标准，如果购买的是城六区内的住房，总共需要还利息177多万元，月供约10493元；如果购买的是城六区外的住房，总共需要还利息共175多万元，月供约10433元。
可以看出，购房家庭的利息支出少了20万元左右，月供也减少了四五百元。
最后，我们了解到，此次调整针对的是新发放的贷款，各商业银行则根据加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。因此具体的信贷手续办理等大家可以向贷款申请银行咨询。
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北京之前执行的普宅标准一共有三个方面：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140平方米（含）以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
具体价格上，北京是按照环路来定价格标准的。5环内普通住房的价格标准为单价39600元/平米、总价为468万元；5环到6环31680元/平米、总价374万元；6环外23760元/平米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。
而这个标准是2014年9月30日公布的，到目前为止已经执行了9年。而这9年里，北京的房价已经有了巨大的变化，原有的普宅的价格认定标准下，大部分房屋都是因为成交价“超标”，被动的认定为“非普宅”。统计显示，当前北京交易的住宅中，有70%被认定为了非普宅。因此社会对于调整普宅的呼声一直都很高。
此次北京根据房地产市场的实际情况，对普宅标准进行了调整。
调整后的标准中，第一项容积率的标准没有变化。
第二项单套建筑面积标准线从140平米调整为144平米。这是因为2005年国办发布的普宅标准中，面积方面的标准是120平米、可浮动20%，这就是144平米。
此次调整最大的是第三项价格标准。此次北京不再设置房屋总价标准，仅保留了单价标准。
其中，五环以内符合普宅标准的房屋单价为8.5万元/平米；五环到六环房屋单价标准为6.5万元/平米；六环外达标的房屋单价标准为4.5万元/平米。
让应该符合普宅标准的房子能够认定为普宅，是此次普宅标准调整最大的初衷，也是仔细研读新标准后得到的感受。
而且这次提高了普宅的单价标准，取消了总价标准，一方面单一标准更加清晰易懂，另一方面也可以看出，对于一些小面积房屋由于区位而导致单价过高，这样的情况并不在普宅认定和支持的范畴内，有利于控制部分区域小户型单价异动。
测算显示，新标准下，北京交易的住房中，符合普宅标准的房屋占比将从过去的30%提高到70%。
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对购房者来说，是否认定为普宅主要涉及交易的税费（首付比例已不挂钩普宅）。
二手房交易中，满两年及以上的普通住宅，是免征增值税及附加税的。所以税负这一块，普宅能省不少。从而从整体上降低购房成本。
最后，是大家最关心的，就是接下来是否还会出台其他调控政策？北京楼市的政策底到了没有？
这个问题，做一下对比，分析就比较清晰了。
北京是在2016年的“930”新政中，上调房贷首付比例的，在此之前首套房贷首付比例就是三成；2017年的“317”新政中，全面实施“认房又认贷”。
据统计，如今在实施“认房不认贷”、降低房贷首付比例和房贷利率、普宅标准调整后，目前北京的首付比例和房贷利率，已经是至少近7年来最低的。
至于之前坊间流传所谓的将“放松限购”，专家认为，基于落实北京城市总体规划的定位和要求，北京限购政策预计短期内不会有调整。
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