靠摊大饼、卖土地拉动经济的时代结束了。今天我想再进一步聊一下。这次会议确定了两件事，一是房地产的发展方式，二是房地产的发展走向。很多人还没看懂，让我再解读得更明白一些吧。

事实上，在这次中央城市工作会议召开之前，各种小道消息已经满天飞，最常听到的，就是这次会议会重启货币化棚改，刺激楼市止跌回升。这大概是路边社参考了上次会议的相关举措而幻想出来的。造谣者忽略了十年间我国的人口、城镇化、经济基本面、居民杠杆率都已发生巨大变化，早就没有了大规模货币化棚改的条件。但这并不妨碍无脑看多的不良媒体自娱自乐，反正很多老百姓也看不懂，任由他们忽悠。

需要强调一下，本次会议规格是最顶级的，权威性不容挑战。接下来各级政府和各部委都要按本次会议的精神来制定相关政策和工作计划。按本次会议的通告内容，未来房地产的发展几乎已经摆在明面上，如掌上观纹，一目了然，再看不懂就说不过去了。

我们先来看一下房地产的定位和发展方式。

为什么说过去摊大饼、城市扩张的发展方式不会再现了？这次会议最重要的一件事，就是官方定调“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。城镇化从“快速增长”到“稳定发展”，城市发展从“增量扩张”到“存量提质”，我想这两句话大家都能咂摸出味道了。

过去地方财政被称为土地财政，是因为财政收入的大头来自土地出让。这土地出让收入不是一次性的，而是每年都有，而且随着房价上升金额越来越大。为什么能这样？就是因为城市化水平在不断提升，城市在扩大，农民在不断进城。但这条路到今天正式宣告走不通了。这就牵扯到两个重要的问题，两个问题都很难回答。

一是地方财政怎么办？土地出让收入可是财政的大头，尤其是很多地方是举债发展，本来现在已经举步维艰，部分城市甚至每年还利息都很吃力，归还本金是想都不敢想。现在如果土地收入再往下行，化债岂不是更加困难？

二是经济增长怎么办？过去我们是靠投资拉动，其次是进出口。现在进出口在外部环境发生大变的背景下，压力很大；而投资主要靠的是基建，是城市化，现在这块如果落下去，那经济增速要靠谁来支撑？靠消费吗？

这就是我之前多次说过的经济转型期，也是高层反复强调的高质量发展时期。转型是要有代价的，我们不可能指望新产业一下子就能替代旧产业，而产业的动能更替需要时间，产业结构调整会带来就业的动荡，这些都是上面必须要考虑的问题。

想尽量减轻群体所要承担的代价该怎么做？当一个物体落地时，想少受伤害，唯一的办法，就是扩大受力面积，增加接触时间。现在我们在做的也是一样的事。一部分人难以承受的代价，如果是所有人都来承担，是不是就相对轻一些了？一年难以承受的代价，如果分摊到十年，是不是也没那么疼了？

所以，不要老是幻想房地产很快就能止跌回稳，甚至重回巅峰，那并不现实。房地产在经济中的定位，再也不是发动机。我们承认房地产仍然具有体量大、链条长的优点，可能仍然能承担经济支柱的作用，但经济增长不能再指望它，顶多也就是做个稳定器、压舱石。新动能还是要从新产业去找。

再来看一下房地产的发展走向。这个其实会议表述的更加明确，主要有两个关键词。一是城市更新，二是城市群和都市圈。

城市更新是老话重提，不必多说。过去不少城市的住建局改名为住更局，我们在以前的文章里讲过多次了。这次会议明确，未来房地产发展主要的目标是内需和民生，而非经济刺激和土地财政。在本次会议通告里反复提及的民生底线、公共服务、安全保障、韧性城市、智慧城市等内容，都证明了这一点。

正是因为这样，这次会议强调的城中村和危旧房改造，跟十年前的棚改完全是两回事，从目标到方式到进程，都大相径庭。会前的各类小道消息也不攻自破，从这个意义上说，本次会议的定调准确，让一些人的幻想落空了，很遗憾没能提振这些人的信心，给他们增加忽悠人的素材。

这次会议提出“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”，这是个新提法。以前只有城市群，这次加了个都市圈。都市圈的概念比城市群更小，一般主要是以一个大城市为中心、通勤时间在1小时左右的范围，类似大东京、大首尔、大巴黎这样的地区。从这个说法可以看出，城市之间正在分化，那些有资格成为都市圈的圆心的，都是超大特大城市，这样的城市，我估计全国不会超过20个。

目前国家发G委已经批复的国家级都市圈有17个，我懒得翻资料，直接从网上找了一张图，大家可以看一下。

事实上我认为以上的都市名单是有点名不副实的，面积过大。而且有的城市也谈不上国家级。未来真正的都市圈，面积应该在1万平方公里左右（半径60公里），人口超过千万级。都市圈内的交通、规划、产业、公共服务都会趋于一体化发展。

由此，未来哪些地方有发展，哪些地方不值得投资，我们也能有一个基本的判断标准。这件事情很重要，哪怕你没有买房投资的需求，也可能将来孩子有高考选择城市的需求。人也好，钱也好，以后都会流向资源更加丰富、生活更有保障的都市圈里。