据戴德梁行统计,2024年全国产业园平均空置率已达62.8%，较2019年前激增27个百分点。

在长三角核心城市，产业园出租率跌至70%，上海、北京、深圳等一线城市核心区空置率也突破 25%，部分三四线城市更是高达70%。

面对如此严峻的形势，沈阳、深圳、北京、苏州、广州等多城市密集推出 "零租金" 产业园，试图挽救颓势。

这种看似慷慨的政策，究竟是破解困局的解药，还是掩盖问题的幌子？

当前产业园的困境并非偶然。

全国68%的省级园区主导产业与相邻园区存在同质化竞争，形成 "小而散" 的产业格局。

许多地方政府为追求短期政绩，盲目复制 "成功案例"，东部搞半导体园区，西部也跟风；一线城市建人工智能小镇，十八线城市连夜挂招牌。

某中部城市照搬苏州工业园模式打造 "中国传感器之都"，但当地连一家传感器配件厂都没有，最终园区只能低价出租给物流公司，每平米租金比隔壁菜市场还便宜。

讽刺的是，一些园区为完成招商指标，把仓库、停车场甚至员工宿舍都算作 "已出租面积"。

某园区招商经理坦言："现在招商KPI不是招企业，是编故事。" 

这种脱离产业实际的 "圈地运动"，让大量园区沦为 "僵尸资产"。

财政部数据显示，地方投融资平台负债中近30%与产业园区相关，部分城市每年仅利息就要消耗15%的财政收入。西南某县举债20亿打造的 "国际生物医药园"，每年需支付利息1.2亿，而园区税收仅800万，当地公务员奖金砍半为园区 "输血"。

在此背景下，"零租金" 政策应运而生。

深圳统筹10万平方米国资园区资源，为科创企业提供最长2年免租优惠；北京海淀区推出的 "中关村 AI 北纬社区"，符合条件的AI企业可享受3年全免费租金；广州开发区推出15万平方米产业空间，签约6年以上企业可享受前3年免租。

这些政策确实带来短期效果，如广州黄埔区某产业园纳入 "零租金" 试点后仅1个多月，就吸引超百名客户咨询，10 余家企业实地考察。

从积极面看，"零租金" 能快速降低企业成本，尤其帮助科技企业轻装入驻。

中国社会科学院财经战略研究院研究员刘诚分析，相比税收返还等事后优惠，"零租金" 是事前优惠，减少了企业的不确定性。

更重要的是，这一政策能盘活闲置资源，优先引进与园区定位匹配的产业链企业，推动产业集聚。东部某生物医药园3年前免除一家创新药企业1500平方米厂房租金，如今该企业首款药物获批上市，仅税收就贡献 3000多万元，是当年免租金额的10倍多。

但 "零租金" 并非万能药。

中国商业经济学会副会长宋向清指出，波士顿咨询研究显示，全球AI领军企业选址中政策优惠权重已降至12%，人才密度 (38%) 和产业协同网络 (29%) 才是关键要素。

把 "零租金" 当救命稻草，无疑是将 "开胃菜" 错当 "主菜"。

要值得警惕的是，经济发达地区有资金实施这类政策，可能吸引更多优质企业，加剧区域间 "内卷式" 竞争。

事实上，专业园区已走出独立行情。

2024年核心城市专业园区出租率普遍高于综合园区8-10个百分点。

这说明真正的破局之道在于精准定位而非低价竞争。成功的园区正在从 "房东" 转型为 "合伙人"，构建 "空间+资本+服务" 的闭环生态，通过配套创投基金股权投资、建设共享实验室、提供全生命周期融资支持等方式，实现从 "财政输血" 到 "资本造血" 的转变。

"零租金" 本身无所谓解药或幌子，关键在于如何使用。

若将其作为构建产业生态的起点，配合严格的准入门槛、绩效约束和动态退出机制，它就能成为培育优质企业的土壤；若仅为短期填充数据、制造虚假繁荣，那终究是饮鸩止渴。