6月7日召开的国务院常务会议听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。

会议指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

“在各地首套房首付比例基本调至15%的基础上，国常会再次以较大篇幅提及去库存工作，充分说明了这项工作的高度紧迫性。”易居研究院研究总监严跃进对中国商报记者表示。

图为西安北郊的住宅楼群。（图片由CNSPHOTO提供）

打好去库存攻坚战

会议明确，对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。

严跃进表示，会议对各地去库存工作提出了新要求，即要谋划新思维，不能依赖原有的去库存思路。

当前，去库存工作“时间紧，任务重”。

根据易居研究院的百城库存报告，全国百城库存去化周期创历史最高水平，去库存压力超过2011年和2014年，相比合理值增加一倍。

具体来看，今年4月，三线城市、四线城市的去库存压力最大。

严跃进认为，这充分说明了去库存工作的严峻性和紧迫性，各地在降低首套房首付比例等的基础上，需要在去库存方面持续发力。

“从总体来看，此次国常会提出的要求，对各地后续去库存有很大启发。说明各地去库存工作要做好政策储备和政策落地，持续打好此轮去库存工作的攻坚战。”严跃进说。

严跃进表示，各地要破解去库存问题，一定要锚定“供求关系重大变化”，立足宏观经济形势、房地产供求变量、最近两年资金流动方向、去库存堵点等角度系统谋划、综合谋划。

多地探索去库存举措

事实上，自从4月30日召开的中共中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”后，楼市便拉开新一轮去库存的帷幕。

自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》（以下简称通知），明确商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

开源证券研报认为，通知旨在限制高去化周期城市供地，标志着房地产进入“去库存”时代。

目前，多地将去库存与保障房、人才房相结合，进行积极探索。比如，杭州市临安区明确要收购一批商品房用作公租房，并提出整栋收购、需配备一定比例车位、须是现房或一年内具备交付条件的期房等条件；苏州市出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，明确坚持“以需定购”，组织地方国企以合理价格收购部分存量商品住房用作保障性住房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住。

“收储商品房”有望提速

值得注意的是，5月17日出台的三项重磅房地产政策，针对降低购房成本、激活市场需求提出了“下调首付比例、降低房贷利率”的要求。

5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开。会议指出，对于商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

其中，房贷新政已快速落地。中原地产研究院的统计数据显示，已有超200个城市明确发布政策文件执行15%首套房首付比例，超250个城市明确取消房贷利率下限，超80%城市已落地执行新一轮房地产金融政策。

不过，“收储商品房”目前尚未大面积推广，后续这一工作有望加速推进。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，近几年已有部分城市采取由国资平台出手，直接收购开发商存量新房房源，改作租赁住房的做法，预计未来会有更多配套政策跟进，资金支持力度也有望进一步加大。在土地端，对于以收回、收购等方式盘活土地存量的，配套资金等或进一步细化落实；在新增土地供应方面，将严格落实“库存量较大城市减少土地供应”的政策。