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2026年作为“十五五”规划开局之年，八大建筑央企密集召开年度工作会议，明确将城市更新行动、海外市场拓展、布局优化与结构调整列为核心发力点。这一部署与住建部、自然资源部等多部委近期密集出台的城市更新政策同频共振，将“十五五”期间预计高达20万亿元的城市更新市场，推向行业核心聚光灯下。

住建部部长倪虹明确表态，要“大力实施城市更新行动，推动房地产高质量发展”，自然资源部与住建部联合印发的《通知》，以“放权、松绑、创新”为核心，精准破解规划僵化、土地盘活难等长期痛点。八大建筑央企的战略部署，打通了政策落地“最后一公里”，标志着城市更新从顶层设计全面转向市场协同推进，为建筑业高质量发展注入强劲动能。

翰科城市更新结合各大部委权威信息、一线实践案例，下文将系统拆解20万亿市场的底层逻辑、政策红利与建筑业企业的破局路径，厘清行业转型核心方向。

一、政策协同发力，破解城市更新四大核心痛点

规划僵化、土地盘活难、产权复杂、报批繁琐四大痛点，曾让城市更新项目陷入“想做不敢做”的僵局。2026年以来，多部委形成“顶层定调、部门协同”的政策格局，精准破解这一困局。

住建部锚定民生属性与高质量发展方向，坚持“人民为中心”，聚焦“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，杜绝“形象工程”，将老旧小区改造、历史文脉保护等作为核心任务，确立“建设+运营”全生命周期导向。

自然资源部与住建部联合发布的《通知》，从规划与土地层面实现关键突破：一是优化详细规划，建立城市更新区域规划评估优化路径，推行微更新项目规划许可豁免；二是调整过渡期政策，实行5年灵活过渡期，降低企业转型成本；三是创新不动产登记，破解产权难题，分类处置历史遗留用地问题。

财政部与发改委强化资金保障，中央财政引导“政府引导、市场运作”的投融资模式，发改委设立城市更新专项预算，构建“政府+社会资本+金融”的多元化资金体系。

数据显示，近两年全国城市更新每年投资项目达6万个左右，投资额超2.5万亿元，20万亿市场已逐步从测算走向落地。

二、20万亿市场拆解：四大核心赛道与落地指南

20万亿城市更新投资精准投向存量提质领域，四大细分赛道为建筑业企业提供明确布局方向。

（一）老旧小区改造升级：8万亿+核心赛道

“十五五”期间，老旧小区改造投资预计达8万亿元，占总市场40%，已升级为“安全整治+配套完善+品质提升”的系统化工程，核心涵盖管线改造、电梯加装、智慧社区建设等需求。

落地层面，建筑业企业需走专业化路线：管线改造可打造“改造+检测+管护”一体化模式；电梯加装推广装配式技术；智慧社区领域联动科技企业，延伸服务链条。

（二）低效土地与物业盘活：4.5万亿+市场

该领域预计释放4.5万亿元空间，涵盖老旧厂房、低效楼宇等存量物业改造。住建部典型案例显示，无锡蓝系列园区、苏州十全街等已形成成熟模式，实现业态转型与价值提升。

建筑业企业应聚焦“存量改造+功能转换”，推动“建设+运营”一体化，在厂房、楼宇改造中联动运营方，参与业态规划，依托土地政策推进片区统筹更新。

（三）城市基础设施升级：4万亿+市场

“十五五”期间，城市基础设施升级投资约4万亿元，重点投向地下管网、防洪排涝、新型智慧基建，智慧管网改造占比达30%，发改委明确要求深化BIM技术应用。

企业需聚焦“地下管网+智慧基建”，加大新型管材研发，拥抱数字化转型，打造“数字化施工+智能化运维”核心竞争力。

（四）历史文脉保护与活化：2万亿+市场

该领域预计释放2万亿元空间，涵盖历史街区修复、工业遗存活化等，坚持“保护与利用”双赢，杜绝“拆真建假”。成都玉林东路、威海火炬八街等案例，印证了其社会与经济双重价值。

建筑业企业需组建专业团队，采用“一屋一策”改造方案，联动文旅机构，推动业态融合，实现可持续发展。

三、风口之下的理性抉择：破局与避坑

20万亿红利背后是行业转型考验，粗放式施工企业终将被淘汰，企业需精准定位、提升核心能力。

（一）三大必避误区

一是盲目跟风承接超出能力的项目；二是重建设轻运营，依赖单一施工盈利；三是忽视合规，触碰土地、报批红线。

（二）三大破局路径

一是深耕细分赛道，打造专业化品牌；二是拥抱技术创新，加大BIM、装配式技术投入；三是加强协同合作，破解资金、技术难题。

结语：20万亿风口，长期主义是王道

20万亿城市更新是城镇化转型的必然选择，也是建筑业高质量发展的契机。多部委政策定调、央企发力，明确了行业转型方向。

对于建筑业企业而言，唯有坚守长期主义，深耕细分赛道、拥抱创新、坚守合规，才能在城市更新浪潮中实现转型升级，真正迎来高质量发展的“春天”。